摘要：
方案三：假定装修成本为2000元/平方米，均为硬装修第一步，计算单位面积扣除项目金额（1）项目单位面积建造成本=（土地成本+建安成本）+硬装成本=6000+2000=8000元（2... 方案三：
假定装修成本为2000元/平方米，均为硬装修
第一步，计算单位面积扣除项目金额
（1）项目单位面积建造成本=（土地成本+建安成本）+硬装成本=6000+2000=8000元
（2）开发费用
项目实际发生的期间费用为1500元/平方米，假定不能够提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位开发费用=8000元*10%=800元
（3）税金暂时不考虑
（4）加计扣除=（土地成本+建安成本+硬装成本）*20%=8000*20%=1600元
单位面积扣除项目合计=8000+800+1600=10400元
第二步，计算单位面积增值额
单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计
=15000-10400=4600元
第三步，确定增值率
增值率=增值额/扣除项目*100%=4600/10400*100%=44.23%
增值率大于0，未超过扣除项目50%，适用税率为30%
第四步，计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%
=4600*30%-10400*0=1380元
2.计算税后净利润
（1）利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用
=15000-8000-1380-1500=4120元
（2）企业所得税=利润总额*25%=4120*25%=1030元
（3）净利润=利润总额-企业所得税=4120-1030=3090元
（4）净利润率=净利润/销售收入=3090/15000=20.60%
该方案下，装修公司按照2000元/平方米向项目公司收装修费，收入等于成本，所以没有利润。
方案四：
装修成本为3000元/平方米，假定均为硬装修
第一步，计算单位面积扣除项目金额
（1）项目单位面积建造成本=（土地成本+建安成本）+硬装成本=6000+3000=9000元
（2）开发费用
项目实际发生的期间费用为1500元/平方米，假定不能够提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位开发费用=9000元*10%=900元
（3）税金暂时不考虑
（4）加计扣除=（土地成本+建安成本+硬装成本）*20%=9000*20%=1800元
单位面积扣除项目合计=9000+900+1800=11700元
第二步，计算单位面积增值额
单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计
=15000-11700=3300元
第三步，确定增值率
增值率=增值额/扣除项目*100%=3300/11700*100%=28.21%
增值率大于0，未超过扣除项目50%，适用税率为30%
第四步，计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%
=3300*30%-11700*0=990元
2.计算税后净利润
（1）利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用
=15000-9000-990-1500=3510元
（2）企业所得税=利润总额*25%=3510*25%=877.5元
（3）净利润=利润总额-企业所得税=3510-877.5=2632.5元
（4）净利润率=净利润/销售收入=2632.5/15000=17.55%
该方案下，装修公司按市场价3000元/平方米向项目公司收装修费，
（1）利润总额=销售收入-装修成本=3000-2000=1000元
（2）企业所得税=利润总额*25%=1000*25%=250元
（3）净利润=利润总额-企业所得税=1000-250=750元
（4）净利润率=净利润/销售收入=750/3000=25%
方案对比
（1）不考虑装修公司利益的前提下，对比以上三个方案，方案三中单位面积创造的净利润最为丰厚。但是需要注意的是，如果装修公司安装成本价装修，价格不公允，则易被税务机关纳税调整，因此，需要让装修公司实现利润。
（2）在装修公司实现部分利润或者按照市场价格结算的前提下，采用方案四（利润在装修公司实现）时，集团公司利润最为丰厚，且没有涉税风险。
综上我们可以看出，如果房地产企业对于装修装饰关联方合理利用，将能够合法有效的降低开发企业税负，增加集团的利润。
尤其是长沙的实施细则第五款明确规定，将全装修价格纳入合同总价，按房屋总价进网签备案。这样打消了业主买房时的后顾之忧，房地产企业将掀起一股装修潮。
